Понад третина всіх новобудов України зосереджена в Києві та області. Попри падіння продажів, подорожчання будівництва майже на 20% за рік, дефіцит робітників і регулярні обстріли, столичні забудовники продовжують зводити житло.
Розбираємося, що тримає ринок на плаву.
Скільки насправді будують
Масштаб краще видно в цифрах. За дослідженням DIM.RIA, у липні 2026 року в Україні на різних етапах реалізації перебувало 2775 проєктів. На Київську область без столиці припадає 21,3%, на сам Київ — 11,2%. Разом це більше третини всієї української первинки.
Динаміка теж не схожа на зупинку. Якщо у 2022 році в експлуатацію ввели 19 житлових комплексів (27 секцій), то у 2025-му — вже 233 комплекси (449 секцій). Загалом із березня 2022 року в країні здали 683 ЖК. Водночас 706 проєктів залишаються на паузі. Їхні відділи продажів зупинилися з початком повномасштабного вторгнення й досі не відновили роботу.
Столиця залишається одним із найдорожчих регіонів для будівництва. За даними Держстату, які наводить UTG, у квітні 2026 року ціни в будівництві зросли на 3,1% до березня і на 19,9% у річному вимірі. Загальна площа житлових будівель, зведених у Києві, становила 1,2 млн кв. м. На собівартість тиснуть інфляція, здорожчання матеріалів та енергоносіїв, валютні коливання й дефіцит кадрів.
Причина перша: зупинитися дорожче, ніж добудувати
Головне пояснення тривіальне й економічне. Заморожений майданчик не приносить нічого, але продовжує з’їдати гроші через охорону, консервацію, обслуговування кредитів, зобов’язання перед інвесторами. Тому ринок сьогодні працює переважно на завершення раніше розпочатого, а нові проєкти стартують обережно. У 2025 році в експлуатацію ввели лише 63% житла від рівня 2021-го.
Додається репутаційний чинник. Після історії із замороженими об’єктами «Київміськбуду» покупець дивиться передусім на те, чи здавав забудовник будинки раніше. Як зазначає в інтерв’ю РБК-Україна експерт з нерухомості Олег Дерлюк, компанії, які вже ввели в експлуатацію багато об’єктів, продають житло навіть під час війни. Для девелопера кожен зданий будинок — це не лише виручка, а й аргумент у продажах наступного.
Причина друга: держава платить
Іпотека за «єОселею» стала ключовим драйвером первинного ринку. У 2025 році близько 9 млрд грн було спрямовано саме на купівлю квартир у забудовників, а в березні 2026-го зафіксували рекорд за кількістю виданих кредитів. Попит при цьому змістився до компактнішого та дешевшого житла.
Київ тут — головний ринок збуту. На столицю припадає 22,2% усіх пошукових запитів щодо новобудов, доступних за держпрограмами. Паралельно працюють житлові сертифікати «єВідновлення» та постанови Кабміну про придбання житла для окремих категорій військових і їхніх родин. Дерлюк зазначив, що щойно програми починають фінансувати, активність одразу зростає. Коли фінансування стає на паузу, ринок провисає.
Причина третя: попит нікуди не подівся
Третій чинник — люди. Столиця залишається точкою тяжіння для переселенців із прифронтових і тимчасово окупованих територій, і саме цей попит тримає ціни. Падіння вартості житла, на яке розраховувала частина покупців, так і не сталося. За оцінкою Дерлюка, однокімнатна квартира в будинку після 2000 року коштує 70-80 тис. доларів, у новіших комплексах — близько 100 тис. Квадратний метр на етапі будівництва за п’ять років подорожчав приблизно з 700-900 до 1200-1300 доларів.
Але це не історія успіху
Було б неточно подавати це як картину здорового ринку. LIGA.net у липневій аналітиці описує стан київської первинки жорсткіше. Попит відчутно впав, продажі погіршилися, девелопери відкладають старти нових проєктів. Сьогоднішній стан ринку оцінюють як найгірший з 2004 року.
Це підтверджує й аналітика The Page. За другу половину літа попит у столиці знизився на 21%. Про менший потік у відділах продажів сигналізують майже всі ключові гравці. Кожен обстріл дає тимчасову заморозку — від кількох днів до тижня, поки покупці психологічно повертаються до перемовин. У купівельному фокусі залишаються об’єкти високої стадії готовності або проєкти забудовників із бездоганною репутацією.
Що заважає будувати
Кадри
Більше половини будівельних організацій зіткнулися з відсутністю кваліфікованих робітників. Девелопери реагують грошима. У City One Development кажуть про зростання зарплат приблизно на 20% за рік, у Enso — на чверть. Найгостріше бракує монолітників, мулярів, фасадників. Голова профільного комітету Ради Олена Шуляк визнає, що нестача працівників стала системною і забудовники дедалі частіше порушують питання залучення іноземної робочої сили.
Безпека
Найпоказовіший приклад — ЖК BOSTON Creative House на проспекті Бандери, 14Б в Оболонському районі, який зводять у партнерстві BGV Development Геннадія Буткевича та SAGA Development Андрія Вавриша. У ніч на 16 квітня 2026 року російська ракета розірвалася фактично поруч із будмайданчиком. Шестеро будівельників потрапили до лікарні, комплекс дістав пошкоджень від ударної хвилі. У вересні забудовники ввели в експлуатацію першу з двох 25-поверхових веж. Тобто будівництво пережило приліт, але кожен такий епізод означає зупинку робіт, перерахунок бюджету і нову хвилю тривоги в покупців.
Собівартість
Плюс майже 20% за рік у будівельних цінах з’їдають маржу, а перекласти це повністю на покупця в умовах падіння попиту неможливо.
Що далі
З 8 вересня 2026 року до переліку факторів додався ще один. Набрав чинності закон, який робить наявність захисної споруди обов’язковою умовою для нових житлових об’єктів. Для проєктів, дозволи на які отримані раніше, вимога не діє. Але для всього, що стартуватиме тепер, це додаткові витрати й довший цикл проєктування.
Отже, київські новобудови ростуть не тому, що ринок почувається добре, а тому, що зупинка коштує дорожче за продовження. Девелопери добудовують те, що почали, живуть із держпрограм і попиту переселенців, конкурують за робітників і рахують ризик прильоту як окрему статтю бюджету. Наскільки довго ця конструкція витримає — питання радше до фінансування «єОселі» та до інтенсивності обстрілів, ніж до самих забудовників.
